Ustawa o restrukturyzacji kredytów

Sejm uchwalił ustawę o szczególnych zasadach restrukturyzacji walutowych kredytów mieszkaniowych w związku ze zmianą kursu walut obcych do waluty polskiej. Ustawa ta czeka teraz na rozpatrzenie przez Senat i podpis Prezydenta, trudno więc powiedzieć jaki przyjmie ostateczny kształt.

Jednak już teraz można pokusić się o ocenę opłacalności skorzystania z jej zapisów przez kredytobiorców.

Po pierwsze, należy zauważyć, że ustawa obciąża kosztami zmiany banki a nie skarb państwo, co jest jak najbardziej właściwe, gdyż to banki doprowadziły do obecnej kryzysowej sytuacji .

Jednak ustawa w żaden sposób nie rozwiązuje problemu sprzecznych z prawem zapisów o indeksacji kredytów, których usunięcie rozwiązałoby niemal wszystkie problemy.

W zamian ustawa umożliwia przewalutowanie kredytu na złotówki po obecnym kursie. Jednak bank następnie porówna kwotę spłaconych rat do tych, jakie byłyby należne gdyby kredyt od początku był w złotych, to jest oprocentowany byłby WIBOR + marża.

Różnica zostałaby w części umorzona. Początkowo projekt przewidywał umorzenie 50% tej różnicy, obecnie zakłada się umorzenie 90%. Różnica kredytobiorcy zostałaby rozłożona na raty i oprocentowana wg stopy referencyjnej NBP.

Z propozycji mogłyby wyłącznie skorzystać osoby, dla których spełnione są poniższe warunki:

• relacja wartości kredytu do wartości mieszkania (tzw. LTV) musi wynosić co najmniej 120 proc. w pierwszym roku, 100% w drugim i powyżej 80% w trzecim roku po wejściu ustawy w życie.
• kredytowane mieszkanie nie może być większe niż 100 m kw., a dom – nie większy niż 150 m kw. (z tego obostrzenia zwolnione są rodziny, które mają przynajmniej troje dzieci.).
• kredytowana nieruchomość musi być jedynym lokum dłużnika (za wyjątkiem nabytych w drodze spadku po zaciągnięciu kredytu).

 

Komu opłaca się skorzystać z ustawy restrukturyzacyjnej?

Jak pokazuje kalkulator (umieszczony na stronie www.pomocfrankowiczom.pl), ustawa restrukturyzacyjna przy 90% umorzeniu różnicy w kapitale (to jest w obecnym kształcie) jest opłacalna dla tych kredytobiorców, którzy zaciągnęli kredyt przy kursie CHF poniżej 2,50. Ustawa w oryginalnym kształcie zakładała 50% umorzenie – wtedy byłaby opłacalna tylko dla tych, którzy zaciągnęli kredyt przy kursie CHF poniżej 2,20. Zysk z restrukturyzacji kredytu jest na dodatek znacznie mniejszy niż możliwa wygrana w sądzie, po skutecznym zakwestionowaniu klauzul indeksacyjnych.

Niezależnie jednak od wartości umorzenia części kredytu, ustawa zawiera dodatkowe warunki, z czego część jest niejasna.

Przede wszystkim, kredytobiorca nie może posiadać innej nieruchomości. Nie wiadomo jednak, jak traktować przypadek, w którym było kilku kredytobiorców (np. rodzice i dziecko) – wygląda na to, że żaden z nich nie może posiadać innej nieruchomości niż będąca przedmiotem kredytowania. Co więcej, nie wiadomo jakiego momentu dotyczy wymóg nieposiadania innej nieruchomości – czy jest to moment uzyskania kredytu, czy raczej wydania decyzji przez bank o restrukturyzacji. Jeżeli ten drugi moment byłby decydujący, to wystarczyłoby przepisać nieruchomość na osoby z rodziny i problem byłby rozwiązany. Dodatkowo, nie wiadomo jak potraktować osoby, który zaciągnęły kredyt na zakup działki budowlanej, ani też te, które zaciągnęły kredyt na cele konsumpcyjne, a nie na zakup mieszkania.

Ponadto, nie wiadomo na jaki dzień obliczać stosunek wartości nieruchomości do wartości kredytu – wydaje się, że na dzień restrukturyzacji kredytu, jednak ustalenie wartości nieruchomości wymagać będzie opinii rzeczoznawcy.

Ustawa o restrukturyzacji kredytów została bardzo niestarannie napisana i będzie niewątpliwie przysparzać szeregu kłopotów w stosowaniu. Na dodatek szacuje się, że zaledwie 1/3 kredytobiorców będzie mogła z niej skorzystać a zysk z jej zastosowania będzie znacznie mniejszy niż możliwa wygrana w sądzie.

 

Jacek Czabański

Autor jest doktorem prawa, prowadzi serwis www.pomocfrankowiczom.pl